起業シェアハウス管理人が不動産投資してみる09(仲介店に聞くポイント)

みなさんこんにちは、シェアハウス「dreasha」管理人です。

シェアハウス「dreasha」は愛知県名古屋市にあり、「夢」や「成長」の志を持った方や、自分の将来をじっくり考えていきたい方が集まるシェアハウスです。

このシェアハウスには、意識の高い方から刺激を受け自分の将来を考えていきたい方、普段は会社員でスキルアップや成長を目指し頑張っている方、副業を持ちたい方、個人事業主の方、会社を立ち上げられたばかりの方など、「夢」を目指したり、見つけるために頑張っている方が多く入居されています。

多くの方と交流してもっと人脈を広げたい、輪を大きくしたい、自分自身も人として成長したい。そんな方にピッタリなのが「dreasha」です。 「Dream＆Share」を略し、「dreasha」と名付けられ、「夢を育てるシェアハウス」をコンセプトに、多くの方からご好評いただいています。

現在入居者募集中です。

是非こちらから見学申し込みくださいませ。

私はそんなシェアハウスの管理人を長くしておりますが、入居者さんから刺激を受け、私自身も不動産投資という新たな一歩を踏み出しましたので、シリーズ化しております。

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前回の連載はこちら♪

　前回は中古のとあるマンションの問合せを行いました。

今回は中古区分マンションを購入する際、気を付けるポイントをご紹介させていただきます。

それはズバリ「管理組合の財務状況」です。

マンションは集合住宅です。

一つの建物の中に多くの区分所有者がいます。

建物の維持管理のために、区分所有者は毎月「管理費」や「修繕積立金」を支払っています。

この状況がどうなっているかによって、今後購入するマンションのランニングコストが大きく異なります。

例えば大規模修繕工事がいつ行われ、現在の管理費及び修繕積立金の残金はどうなっているのか。

聞きにくいですが、絶対に確認したほうが良いポイントです。

分かりやすく説明しますと、修繕積立金がほぼ積み立っていない状態で、建物外壁などの大規模修繕工事の時期が来たとしましょう。

この場合、各所有者に臨時でまとまった金額を請求するか、場合によっては管理組合は金融機関から借り入れをするかしかありません。

中古マンション購入後に、この臨時でまとまった金額を請求されたら、売買金額が低くても結局割高な物件を購入したようなものです。

実は上記の質問をする前に、私は「見送り」という判断をいたしました。

修繕積立金が他のマンションと比較すると2～3割高額だったのです。

修繕積立金が高額な理由は様々ありますが、その一つとして

マンションの総戸数が大きく関わります。

総戸数が多いマンションは、大規模修繕工事の際、工事代金÷総戸数で考えると、一戸あたりの負担金額は少なくなる傾向にあります。（タワーマンションを除く）

そして総戸数が少ないマンションは、一つの建物を少ない戸数から集めた管理費、修繕積立金で賄う必要があります。

そのため一戸当たりの負担金が高額になることが多いです。

管理費と修繕積立金で合計して、同地域の他のマンションと比較もしました。

割高感が否めません。

他にも管理費と修繕積立金は、建築後何年を経過すると増加する規約となっている場合もありますので、このマンションの規約も確認できるのならしっかりと見たほうが良いですね。

この蛇口と換気扇の無い部屋をリフォームして、賃貸に出した場合に期待される家賃を考慮すると、どうしても割りに合わないように感じるようになりました。

近隣相場から考えても、蛇口や換気扇を修繕し、共益費込み貸し出し家賃は65,000円前後の物件です。

ここから原価として、毎月、管理費と修繕積立金から20,000円程度引かれます。

空室でしたら家賃収入がありませんので、持ち出し20,000円。毎月です。

考えれば考えるほど、区分マンション投資は利回りが低いですね。

そのため、仲介店には今後も良い物件があったら是非紹介して欲しい事をお伝えして、この物件の見学はお断りしました。

このような理由から区分マンションではなく、やはり一軒家が良いかなと考え始めます。