起業シェアハウス管理人が不動産投資してみる15(年末の悩み)

みなさんこんにちは、シェアハウス「dreasha」管理人です。

シェアハウス「dreasha」は愛知県名古屋市にあり、「夢」や「成長」の志を持った方や、自分の将来をじっくり考えていきたい方が集まるシェアハウスです。

このシェアハウスには、意識の高い方から刺激を受け自分の将来を考えていきたい方、普段は会社員でスキルアップや成長を目指し頑張っている方、副業を持ちたい方、個人事業主の方、会社を立ち上げられたばかりの方など、「夢」を目指したり、見つけるために頑張っている方が多く入居されています。

多くの方と交流してもっと人脈を広げたい、輪を大きくしたい、自分自身も人として成長したい。そんな方にピッタリなのが「dreasha」です。 「Dream＆Share」を略し、「dreasha」と名付けられ、「夢を育てるシェアハウス」をコンセプトに、多くの方からご好評いただいています。

現在入居者募集中です。

是非こちらから見学申し込みくださいませ。

私はそんなシェアハウスの管理人を長くしておりますが、入居者さんから刺激を受け、私自身も不動産投資という新たな一歩を踏み出しましたので、シリーズ化しております。

連載スタートはこちら♪

前回の連載はこちら♪

前回は戸建物件を実際に見学した際のことについてアップさせていただきました。

見学が終わり、自宅に戻りまず取り掛かったのは、内装工事にどれくらいの費用が掛かるかの計算です。

写真を元に修繕ポイントを列挙しました。

これまでの賃貸退去立会いの経験や、内装業者とのやりとりの中から、自分でおおよその見積もりを作成します。

これまでの仕事での経験が役に経ちました！

どこをどこまで直すかにもよりますが、砂壁からクロス壁へのチェンジや、襖の貼り換え、畳の表替え、洗面台の追加ざっと見積もって60万程度でしょうか。

この程度で済むのかどうかは分かりません。

築古戸建てあるあるだそうですが、一部屋リフォームするとリフォームする予定の無かった部屋の汚れや傷が目立ち始めるとのことで、メリハリは必要かなと思います。

同時に表面利回りの何パーセントを死守するには、賃貸はどれくらいの金額で出して、売買金額＋内装工事代をいくらまでに納めないといけないという自分の中のラインも定めました。

翌日ある不動産会社社長にアドバイスを頂戴しました。

物件の概要を伝え、売買、賃貸共に周辺相場をお伝えし自分の運用案を説明します。

社長からのアドバイスは、私が気に留めていなかった点でした。

「確定測量実施と負担の有無と、間口(道路に面している長さ)の実測は確認したほうがよい」というものです。

間口が狭いと家を建て替えたい時にどうしても細長の家になってしまい、間取りに自由度が無くなります。

最後私自身がこの物件を売りたくなった際も売買金額が下がってしまいます。

そんとあめ間口は、仕事の帰りに、自転車で実測しに行きました！

結果は

想定を下回る値でした。（ガーン）

6メートルだと資料で判断していましたが実測5.5メートル。

結構細長い土地です。

また測量については、実施する場合と実施しない場合で、指値（私はいくらなら買いますよという金額）を変更する事にしました。

売主さんが早く売りたいのか、それとも時間を掛けても高く売りたいのか。

お会いした相手の様子も加味しながら

「自分なりの指値」という答えを出して年を越します。