起業シェアハウス管理人が不動産投資してみる16(年始の指値)

みなさんこんにちは、シェアハウス「dreasha」管理人です。

シェアハウス「dreasha」は愛知県名古屋市にあり、「夢」や「成長」の志を持った方や、自分の将来をじっくり考えていきたい方が集まるシェアハウスです。

このシェアハウスには、意識の高い方から刺激を受け自分の将来を考えていきたい方、普段は会社員でスキルアップや成長を目指し頑張っている方、副業を持ちたい方、個人事業主の方、会社を立ち上げられたばかりの方など、「夢」を目指したり、見つけるために頑張っている方が多く入居されています。

多くの方と交流してもっと人脈を広げたい、輪を大きくしたい、自分自身も人として成長したい。そんな方にピッタリなのが「dreasha」です。 「Dream＆Share」を略し、「dreasha」と名付けられ、「夢を育てるシェアハウス」をコンセプトに、多くの方からご好評いただいています。

現在入居者募集中です。

是非こちらから見学申し込みくださいませ。

私はそんなシェアハウスの管理人を長くしておりますが、入居者さんから刺激を受け、私自身も不動産投資という新たな一歩を踏み出しましたので、シリーズ化しております。

連載スタートはこちら♪

前回の連載はこちら♪

前回は、見学をした際に、今後内装工事をするとしたらどれくらいになるか、また道路への間口を測定したお話をさせてただきました。

2020年の年末、先日見学した戸建を、金額によっては購入すると決めます。

売買価格は物件資料に掲載されていますが、近隣の賃貸相場から修繕した後の想定の家賃帯を考えます。

さらに売買金額＋内装工事費から想定される利回りも計算します。

値引き交渉では

「この金額だったら買うよ」というのを相手に提示し、相手がどの程度飲んでくれるか。

指値で勝負です。

そしてグループの不動産会社社長のアドバイス、本、不動産投資YouTuber、宅建で得た知識等から、周辺の売地の相場、この物件を仮に更地にした場合の工事費と想定される売却価格等、様々な視点から考え指値を決めました。

仲介店は、「年末年始休み中でも、いつでも電話ください」という担当者の言葉に甘えて、年始の最初の営業日に伺うアポイントの電話を入れました。

年末年始の休み中、現時点ではこの物件のライバルは居ないはずです。

仲介店が動いていなかったため、そもそもこの物件を他のお客さんが見学すること自体ができないためです。

そして年始の最初の営業日、仲介店に訪問します。

私は収益物件化することは仲介店に伝えていましたが、どこまで手の内を話すかは悩んでいたものの、正直にお話ししました。

収益化することを考えると想定家賃、そこから算出される表面利回り、そして内装工事が必要な項目と自分で考えたそのリスト。

そして、確定測量の有無によって指値が異なる点。

仲介店のスタッフとも話し合い、指値なし版での金額で以下の条件で買付申込を出すことに決めました。

・瑕疵担保責無し

引渡後に物件に不具合が発生しても、売主は責任を負わない特約です。

もし瑕疵担保責任有りの場合、一定期間内にその住宅と土地に欠陥が見つかった場合、売主が修理しなければなりません。今回は売った後のサポートを無しにする代わりに減額の交渉を行いました。

これで売主さんは売った後の心配をしなくて済みます。

・ローン特約無し

銀行からの融資を受けられない場合でも、本契約をキャンセルすることはできない特約です。

ローン特約有りの場合は、買主はローンを組む前提で契約を行い、金融機関からのローン審査に通らなかった場合、お金を準備できないという理由で本契約をキャンセルすることができます。

今回は売主の買ってもらえるか買ってもらえないかの銀行判断を待つ時間、審査に通らなかった際のキャンセルを受ける可能性を無くし、迅速に売買できるため売主さんとしては安心です。

・確定測量なし

特に更地の場合は多いのですが、隣の家と境界線を測量し同意を得る場合は、測量や境界線の書面を交わします。

これらの手続きは数十万必要となることが多く、ほとんどの場合売主さんが負担いたします。

今回はこの手続きを無しにし、その分減額交渉に繋げました。

・残置物一部撤去依頼後現状渡し

タンスや食器棚等、大物の家具家電がありましたので、そちらのみ売主さんでの撤去を依頼しました。

掃除道具やその他一部建築資材等が物件に残っていますが、こちらは買主側の私で何とかします。

・指値

掲載されている金額より15％以上低い金額で指定して購入申し込みです。

この条件でも、新車のドイツの高級セダンが購入できるような金額での申し込みです。

こういった大きな金額の話を前にすると、私は、なぜか「うまい棒」何本に相当するか「ビックマック」何個分相当になるか計算したくなります。

なぜだ……。

「買付証明書」という「いくらで買います」という証明書を記入するのですが、ここで手が震える方もいらっしゃるそうです。

自宅も非常に大きな金額だったのですが、不思議と私は印鑑を押す場面では手が震えません。

これから始まる、新しい未来が楽しみでしょうがないからだと思います。

仲介店には、売主さんがもし私に売っていただけるなら、契約の希望日もお伝えしました。

果たして売主さんからどんなお返事がくるのでしょうか。